房价下跌 追加保证金「房价下跌银行要补抵押」

我们都知道，房贷合同中一般都有关于房价变动的风险约定。简单说，房价如果下跌了，银行会怎么办？

看看下图，这是一份房贷合同，其中第二十二条第三款明确提及：质物价值发生了不利于贷款债券的变动的，贷款人有权要求借款人或者出质人补足质物价值或另行提供相应担保，借款人或者出质人应在贷款人要求的时间内补足质物价值或另行提供相应担保。

专业术语看起来有点晦涩，通俗一点说，就是房屋在还贷期间价值大幅缩水，银行会要求购房者追加抵押物或保证金，补足房屋抵押时的价值。

举个例子，房子在办理房贷时市值200万，贷款140万，几年时间还了20万，现在这套房子市值只剩下150万了，银行会有两个选择：

1、 要求借款人补充一定数额的保证金；

2、 宣布贷款到期，要求借款人立即偿还剩余贷款。

如果购房者不能遵守上面约定，那么银行会要求冻结房产然后拍卖偿还房贷。如果你正在还贷，可以看看自己的房贷合同，肯定会有类似条款。

听上去有点吓人，是不是？房子市值缩水了，还得要求购房者补充保证金，按照合同规定的确是这样的。

作为购房者，如果银行要求你在短时间内追加保证金，而房子已经变成负资产，你会作何选择？恐怕很多人会选择断供，房子都已经资不抵债，还要求追加保证金？干脆不还贷款了，让银行收回房子拍卖。结果可能是两败俱伤，银行收不回全部的贷款，购房者信用受损，进入失信名单，被限制高消费，比如坐飞机、进入星级宾馆高消费、购买理财产品、购买不动产等。

还有一点需要注意的是，根据物权法相关规定，因为市场因素导致房价缩水的，购房者可以不补充抵押物，也就是追加保证金，但如果合同有约定的除外。如果银行保留了完全抵押权，要求购房者补充抵押物，那么购房者必须补充抵押物或者追加保证金。

那么现实又会是怎样呢？

事实上银行会选择让购房者继续还贷，不再追加保证金，只要每月的贷款按时还上就可以了。而购房者会选择老老实实还贷，市场经济，买了房子就得认。这是正常的选择，谁也不希望落得个鱼死网破的结果。

如果购房者名下仅有一套房子，这套房子处于还贷中，购房者基本上也很难选择主动断供，这种情况下银行行使抵押权的可能性也很小，只要求购房者按时还贷即可。

如果购房者名下有多套房子，投资性房产会选择断供吗？一般也不至于。且不说多套房产的人资金实力更强，将房子租出去也能减少损失吧？除非各种情况都失效了。

总之，银行是为了赚利息，倾向于完整收回贷款，降低不良贷款率，而不是因为房价下跌就着急收回贷款，这对谁都没好处。

更进一步，如果购房者真的资不抵债了，房价也应该普跌了，那个时候，银行要申请执行多少套房子？又能收回多少房贷？