暴雷的房企越来越多了「暴雷房企」
这是阿东的第二篇原创文章，在本文中阿东将尝试回答：
房地产还有多少雷要爆？暴雷房企只有破产一条路了吗？暴雷房企马上会遭遇什么新问题？大象在倒下时，身体还是温的
去年在融创的内部会议中，孙宏斌提到“除了融创，谁都有可能暴雷”，话音刚落，融创就在今天上半年公开市场暴雷。谁也不曾料想灰犀牛来得如此突然，大家经常开玩笑，现在的房企不是已经暴雷就是在暴雷的路上。
暴雷一般是指在融资的公开市场发生违约，但除此之外，房企的隐性债务问题还不少。
从去年到今年发生的房企暴雷现象来看，本来认为只是几家房企出现的个案问题成为了行业现象，实际情况远比政府和市场料想的要复杂和严峻。
流动性问题是企业集中出现暴雷的原因。
这场危机起因于2016-2017年房地产融资受到国家宏观调控限制，大量房企选择通过发行美元债融资，其实这里面也包含很多央企如金茂、中铁建等，部分激进的民企采用员工理财等更隐蔽的融资方式。
这一类美元债、供应链融资和非计入财报的表外融资过多，导致报表失真，光靠三道红线无法识别房企发展状况，三好学生世茂的暴雷就是最好的说明，导致市场对行业失去信任。
而当年的融资以1-5年期居多，大量在2020-2023年到期。加之这两年的疫情影响和中美贸易摩擦给经济发展蒙上一层阴影，进而导致了房企扎堆暴雷出现。
数据来源：明源地产研究院
销售端低迷，即便是央企和国企也受不了。
依赖债务来发展规模是支撑房地产行业发展至今的模式，并非是这批倒下的暴雷房企的专利。土地价格昂贵、三费难降、融资成本高企已经成为侵蚀房地产行业毛利率的元凶。
即便今年成功回购海外债务的优质房企也是靠借新还旧临时补上了窟窿，整体债务总量摆在那里，如果市场不回暖出现问题只是早晚的事。虽然上面有亲爸爸罩着，今年上半年仍有几家国央企对对旗下房地产板块做出退市和重整等动作，整个行业的发展模式和逻辑要做调整，这已经和企业性质无多大关系了。
暴雷房企除了摆烂还能干点正事吗？要了解一家房企暴雷后如何自救，甚至有没有资格和底气等到被救，就需要了解他的底层资产和债务状况。
阿东就一家典型暴雷房企2021年的财报来看一下他的资产情况
按年报显示该公司总资产约2200亿，其中流动资产1700亿，流动负债1450亿，净资产150亿，未出现资不抵债。
那流动性情况如何呢？很多房企都讲自己出现了流动性问题是怎么回事？
进一步拆解，该公司的总资产具体包含以下几大类，其中固定资产40亿，投资型房地产260亿，股权投资50亿、20亿现金以及最大的资产1600亿存货。
从抵押状态来看，该公司的固定资产、投资型房地产、40%的股权、50%的账面资金和1200亿的存货都处于抵押状态。
从融资余额来做对照，该公司融资余额920亿，其中债券类的200亿，有抵押物的占了差不多700多亿，这些抵押物就是上述处于抵押状态的投资型房地产和存货等资产，按照抵押率来看基本吻合。
而未处于抵押状态的存货还有1600-1200=400亿，大体也符合公司年报中合同负债的体量，基本就是已售未交付的工程。
由此看来，这是一家典型的超融型房企，看起来资产有几千亿，但大部分都拿去融资了，也都有相应的债权人，无法通过出售资产取得短期现金流来解决短期债务问题。
当前出问题的企业大多是这种情况，这还是不考虑表外负债，这个体量只有公司老板清楚。
这类公司要想活下来，只能依靠销售端。要争取最大可能复工复产，争取得到债权人的理解，进行债务重组和展期。
不管是通过老板注资还是资产抛售，尽最大可能注入一定的资金投入，使项目滚动起来，同时改善外部环境，通过政府及合作方的帮扶打开销售，产生有价值的现金流，把监管资金和按揭款收回。
当然，所有这些都是理想情况，能达成这些和公司实控人的个人行事风格有很大关系，和企业与政府的态度、和金融机构的态度、对待舆论和客户的态度都有着密切的关系。
从现在的形势开起来，留给暴雷房企的时间不多了。
按照救业主，不救项目；救项目不救公司；救公司不救老板这样一个救市路径图，金融机构和地方政府已经开始对部分房企失去了耐心。
先说一下阿东的判断，鉴于行业利空仍未出清，2022年以地方政府、金融机构、国央企为代表的国家对会不急不慢的以项目为单元收拾残局，应该不会从企业层面进行重整。通过以国企引导让市场在今年尽可能软着陆。
既然以项目维度入手，那暴雷房企的项目按照资源优劣程度划分，就会有截然不同的命运
第一类是可交易的存货资产。比如融创的冰雪项目、佳兆业旧改等核心资产，已经完成了交易，还有不少房企的优质资产现在也摆在货架上任人挑选。能否成交取决于出让方的心态和自救的紧迫程度，基本都得是打骨折价才行，投资人是来抄底的，而不是来当白衣骑士的；
第二类是已经有债权关系的资产。金融机构迫于审计压力和资产流失减值风险，希望快速回笼资金投入到再开发之中，会考虑对暴雷房企的资产进行强制执行，这会使暴雷房企的资产快速流失和减值，明年我们再回过头来看这批房企的资产，应该会少很多；
第三类是已开发已销售未交付的资产。则以政府介入为主导，属于保民生维稳定的政治任务。对于这类项目，暴雷公司已无多少话语权，要么被政府要求出局，要么在政府监管下坚持交付完成，项目对股东来说是否亏损不论，必须完成交付的政治任务。对于一些刚开始销售的在建项目，则很可能被要求给业主退房，腾出土地后再由政府或者金融机构拍卖后再行开发。
所以，对于暴雷房企来说，在进行债务重组的同时，能否进行对各方都有利的资产管理和风险管理是当务之急，否则不仅民生问题无法保证，企业也会永远失去穿越周期的最后一点资本。
好了，今天就讲这么多，希望对大家有所帮助。
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