富力 出售「富力百亿大甩卖」

2017年，富力地产让万达狂打5.9折，以199亿元收购万达酒店全部股权，堪称骨折价。

5年过去后，骨折价再次上演，只不过这次轮到富力地产。

富力地产以6折骨价，拟出售伦敦房地产项目公司予远东发展，预计亏损约6884.5万英镑。

富力地产从“白衣骑士”到“骨折抛售”，这中间到底发生了什么？

01

富力不太“富”

3月4日，富力地产发布了未经审核营运数据。

总的一句：富力地产未完成上一年销售目标，合约销售持续走弱。

据公告显示：2021年，富力地产实现合约销售总金额约为1202亿元，销售面积约941.46万平方米。

按富力地产2021年销售目标1500亿元计算，仅完成年度销售目标的80.13%。

2022年前两个月，富力地产总销售收入约91.1亿元，同比下降55.38%。

富力地产不但在销售方面“回血”困难，其公司财报表现乏善可陈，增收不增利。

就营收层面，2021年营业额分别为394.93亿，较2020年的335.91亿，同比增加了59.02亿，增幅为17.6%。

就盈利能力方面，毛利率和净利率均出现下滑趋势。

2021年毛利为85.7亿，较2020年的99.27亿，同比减少了13.57亿，减幅为13.7%；而毛利率从2020年的29.6%跌至2021年的21.7%，减少了7.9个百分点。

净利润率从2020年的11.1%跌至2021年的10.6%，减少了0.5个百分点。

对此富力地产表示，“毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度，以致影响集团的毛利率。”

02

债务承压

比起毛利率的下跌，富力地产更为紧张的是三道红线以及步步紧逼的债务。

尽管富力地产杠杆有所优化，但是效果不理想，依旧踩中三道红线。

截至2021年上半年，现金短债比0.55；净负债率为123.5%；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%，三条全中，归为红档。

这意味着富力地产的债务承压严重，未来融资将受阻。

截至2021年上半年，富力地产的债务总规模达到了3317.8亿；其中非流动负债约为1025亿，占比30.89%；流动负债为2292.8亿，占比69.1%。

就债务结构层面，有息负债余额为1433.49亿元，其中信用类债券余额为146.37亿元，占有息负债余额的10%。

公司的短期借款为136.28亿元，占总债务16.58%。

需要注意的是，公司的现金及现金等价物仅有128亿元。

换句话说，富力地产可用现金流不足以覆盖短期债务。

在未来一年内，富力地产将有约人民币95亿元的境内债券到期及进入回售期，还有6.48亿美元境外债券到期。

其中，“16富力04”将在今年4月7日到期，距离到期，现已不足一个月。

据悉，“16富力04”是富力地产在2016年4月7日发行的，发行规模19.5亿元，债券期限为6年期，票面利率6.7%。

针对“16富力04”，富力地产计划本金展期一年，但并无额外赔偿，目前该方案还未获得票据持有人的投票通过。

富力地产当然清楚迫在眉睫的债务期限，以要约回购方案缓解公司资金压力。

据公告显示，富力地产共有3个方案，该置换要约或将在2022年1月10日完成。

可即便如此，富力地产在到期前5天发公告表示：可能无法于结算日兑现。

富力地产表示：由于房地产行业持续波动，拟出售的若干资产所得款项可能无法于结算日兑现，用于要约回购的专项资金可能低于此前预期的约3亿美元。

富力地产如此表现，自然导致三大评级机构下调评级。

惠誉将富力地产违约评级(IDR)从“B-”下调至“C”，相关的高级无抵押评级也从“B-”下调至“C”，回收率评级仍为“RR4”。

穆迪将富力地产的家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa2”，将富力香港的公司家族评级从“Caa1”下调至“Caa3”。

标普将富力地产的信用评级从“B-”下调至“CC”，展望负面。

03

骨折甩卖

“三道红线”让公司融资受阻，展期不足以解决债务危机，现如今的富力进入“甩卖”环节。

据公告显示，公司拟以9570.26万英镑的价格将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展。　

该项目规划总建筑面积约13.3万平方米，为混合用途发展，包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲。

根据独立估值师Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值报告，发展项目的市值被评估为1.65亿英镑，换算后约为16.85亿港元。

而富力地产的出售价为9570.26万英镑，相当于打了6折，此次的资产出售使得富力地产亏损约6884.5万英镑。

即便项目出现亏损也在所不惜。

富力地产表示，此次出售事项使集团能够变现发展项目的投资价值，并为提高集团的财务灵活性提供机会；同时，也有利于集团优化资源配置、增加资本储备及降低资产负债比率，从而有利于集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

这已经不是富力地产第一次清仓甩卖，早在2020年，公司已出售资产，卖家包括黑石集团、碧桂园服务。

富力地产将广州国际机场综合物流园权益出售给黑石集团，第一次交易是以40.62亿出售标的70%权益，第二次以12.63亿元出售剩下的30%权益，共计约53亿元。

与此同时，作为富力地产的创始人李思廉和张力，以不到100亿元出售其持有的93%富力物业股权，买方为碧桂园服务。

两位创始人表示：拟向富力地产提供约80亿港元的股东资金，以补充流动资金，应对短期内到期的债务。

04

结语

富力地产从当初“接盘侠”到现在的“割肉甩卖”，中间只隔了5年。

曾经的酒店文旅“香饽饽”，在疫情黑天鹅的洗礼下，艰难求生。

风水轮流转，李思廉将重演王健林的骨折甩卖剧情。

可今时不同往日，房地产行业寒冬之下，地主家也没有余粮。

未来能接盘的公司有限，富力地产想要“绝地逃生”，难比上青天。