苏州楼盘摇号「苏州神巴巴工作怎么样」

在苏州有一类房子，无论牛市熊市，永远都是楼市的第一焦点，不愁卖——

倒挂盘

从2018年开始，倒挂一词开始流行，两个字的背后是“买到就赚XX万”的担保，无数购房者都为之抢破了头。

自此，买房看倒挂就成为了苏州楼市金科玉律。

2018年11月，园区三大神盘开盘，每个项目都吸引了数千名购房者的追逐，拥有小面积的苏州中心9号更是聚集了超过2200名购房者。

苏州中心9号排队认筹

往后的一年里，二手房价疯涨，新房市场频频出现摇号神盘，引发了一次又一次的“抢房热”。

时间飞逝，我们来看看那些曾经的热盘、神盘，收益率到底如何？

首先，我们选取从2018年下半年到2019年这段时间内开盘，并且在链家上已经挂牌的项目。

由于房源之间面积、单价有差别，我们把当前挂牌均价和项目最后一次领证均价作为参考，计算出收益率，保证相对公平。

曾经的大热盘们：

注：收益率为毛利，不计算持有成本

第一感受就是：买房真赚钱。

50%的收益率，如果两年前用150万购入价值500万的房子，两年后以750万出手，就是足足赚了250万，算上三成的杠杆就是267%的超高回报！

显然，买房依然还是过去两年苏州普通人最赚钱的投资手段。

分区域来看：

园区

园区整体回报率超高，基本都达到了50%以上，从唐宁府到苏州中心，从月亮湾到白塘壹号，个顶个都是神盘，做为纯粹的改善项目，回报率占据了整个的榜单的头部位置，与“刚需回报率高”的认知有着很大的偏差。

说明园区的限价真的太狠了，价格与价值倒挂最为严重。

新区

虽然新区当下的热盘很多，但狮山的供应狂潮是从去年年底才开始，还没有交付的项目，上榜的有科技城金茂府，目前挂牌房源不多，但挂牌均价却高到4.4万，回报率33.8%左右，另一个热盘是通安的刚需大盘嘉誉山，每次开盘加推都卖得非常好，目前的挂牌价2.2万，回报率20.4%。

姑苏区

姑苏区的新盘不多，大热盘主要集中在劳动路板块。

该板块是苏州著名的摇号区，这两年有三个项目，目前公园世纪、天赋已有挂牌，区域新房在售时普遍倒挂1W ，加上产品、配套、古城高层的稀缺性等优势，当前回报率高达40-50% 。

吴中

吴中区的热盘回报率都非常高，全部在40%以上。这些项目都是各自板块的限价神盘，包含3个“1”字头，价格比同区域新房低5000-10000不等。

大幅度的限价和倒挂保证了可观的回报率，也诞生了不少低超低中签率。

链接：

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相城

相城的热盘主要是两个老盘，拿地时间都超过了7年，因此价格也被牢牢限死，比板块内的在售新房低很多。两个项目皆包含90平以下的小面积，几乎是去年各自板块内200万以内的唯一新房。

其中，高铁新城的环秀湖花园限价1.6W，当前的回报率达到了惊人的60%。

吴江

在这张表单中，回报率最高的楼盘位于吴江太湖新城——苏州湾天铂。前年项目最后一批房源入市，限价1.8W，成为板块内最后“1”字头，此后新房价格直接拉到了2.7W，因此，苏州湾天铂的回报率高达64%。

吴江城南的回报率中规中矩，两大热盘九里和富仕居都在35%左右。而去年大热的刚需板块运东，苏州ONE的回报率仅为16%。

核心稳、刚需保本

综合苏州过去两年各板块的收益情况，核心区域的新房收益是最高的，大幅度的限价保证了收益。

而低总价的刚需板块，收益率普遍不高，在20%左右，如果加上持有成本以及挂牌价虚高的部分，只能做到保本。

除了已经挂牌出让的项目，我们还列出了一些尚未进入二手房市场的项目，也都是过去1年多里大火的楼盘。

主要涉及吴江的两个板块，运东和吴江太湖新城，重点说一下。

运东的项目占到了5个，去年上半年，运东是苏州楼市最火的刚需板块之一，几个项目入市都经历了摇号。

不过随着整个市场环境的转变以及度假区的崛起，运东板块的热度有所减弱，价格也都爬上了“2”字头，去年起势的甪直也面临了同样的情况，而且新房的价格更高，逼近刚改。

吴江太湖新城去年诞生了不少摇号神盘，其中大部分集中在城南板，且单价都是“1”字头。而今年的太湖新城已经完全进入了“3W”档的角逐，板块内扎堆了近17个在售的楼盘。

大量新盘的挤压加上持续不断的供地，太湖新城的倒挂已经被抹平，再出现摇号的可能性不大。

2018年下半年到2019年上半年，苏州楼市迎来了一波热潮，带动了很多板块的热度，因此也诞生了一批神盘。

而今年的苏州楼市，限价和调控不松，各板块新房大量供应，二手房现陷入冰封，开始降价。

竞品变多，倒挂幅度变小，除狮山、奥体的部分楼盘外，其余板块的买房收益不再肉眼可见，市场回归理性，刚需自住、改善置换逐渐成为苏州楼市的主旋律。

随着各板块倒挂项目的清盘，拥有超高回报率的新房机会将越来越少。

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