房企到期债务达12822亿元「房企债券爆雷」

据统计，今年上半年有170家房企债券到期，合计约1809亿元；刚刚到来的3月则是房企摘取集中到期月份，合计约589亿元。

图源财联社

在房企频繁暴雷的当下，买哪些开发商的房子才能不踩坑，是购房者需要关心的问题。

为此，我们将持续关注资金状况、信用评级等方面较好的房企，为大家提供置业参考。

NO.1丨壹

万科居安思危，财务稳定

当下人们描述房地产市场经常引用的一个词语就是“黑铁时代”，它由万科董事会主席郁亮提出，原文同时还强调万科今年将背水一战，要么活、要么死，没有中间状态。

2018年，万科还提出了“活下去”这个口号，看得出来，万科是一家善于居安思危的房企。

图源财联社

根据克而瑞数据，万科财务结构稳定，持续符合“三道红线”指标。截至去年上半年末，万科持有货币资金1952.2亿元，有息负债总额2687.1亿元，较2020年同期基本持平；现金短债比2.32、长短期债务比2.19；净负债率20.2%，长期控制在40%以下的水平；扣除预收款项的资产负债率69.7%，负债结构健康、满足“三道红线”要求的“绿档”企业标准。（去年四季度企业数据尚未公开）

图源克而瑞地产研究

信用评级也处于行业领先地位。截至去年6月31日，国际评级机构标普、穆迪以及惠誉分别维持万科“BBB ”、“Baa1”以及“BBB ”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信维持万科“AAA”信用评级，评级展望稳定。

据报道，万科在去年12月发布了2021年第六笔中期票据，金额约20亿元，期限3年。

而境内债对房地产企业的发债要求较高，中期票据的发行需要经过审查企业提交的资料，符合一定规范才允许发行上市。

如具有稳定的偿债资金来源；拥有连续三年的经审计的会计报表；最近一个会计年度盈利；待偿还债券余额不超过企业净资产的40%等。

行业头部地位加上良好的财务状况，使万科得以成为融资回暖下第一批获益的房企之一。

NO.3丨叁

万科在合肥的楼盘

目前，万科在合肥的新盘只有城改万科观山隐秀。该盘户型面积段已曝光，高层建面约 105-128㎡，同时还有约 142㎡的大平层。毛坯限价21731元/㎡，预计入市均价约2.6万元/㎡。

图源高德地图

据第一房研究院监测，观山隐秀东侧一路之隔的次新小区琥珀蜀熙府二手房挂牌均价约2.6万元/㎡，过去90天没有成交。

其他二手房中，金色池塘一期、玉兰新村、蜀苑新村、新文采花园、欣钰雅居苑、新文采花园等房龄超过10年的老旧小区，挂牌均价则在1.3-1.8万元/㎡范围内。

万科过往还在合肥开发了万科蓝山、万科森林公园、万科城市之光、万科金域华府、皖投万科天下艺境、万科未来之光、万科苏高新中央公园等项目。

今年1月，合肥市住房保障和房产管理局发布的2021年第四季度各区县物业服务质量测评中，万科蓝山、万科森林公园、皖投万科天下艺境得分较高，在所属区域排名也相对靠前。

图源合肥市住房保障和房产管理局

综合来看，我对城改万科观山隐秀的观点如下：

1、该盘的优点主要包括靠近二环的地段、周边相对成熟的居住氛围、万科品牌及物业服务预期。

2、该盘有部分不足，包括周边小区房龄普遍较老、城市界面有待更新，以及周边商业等配套相对欠缺、老城区发展空间有限等方面。

3、置业门槛方面，假设某套房105㎡，单价2.6万元/㎡，则刚需首付约82万。

对比其他区域新房来看，政务东置地星澜湾刚刚备案，均价约2.5万元/㎡，并且有约120-140㎡的房源；

经开区招商萃语云筑户型面积约106-124-143㎡，均价约2.2万元/㎡；

经开区华润昆御府户型面积约95-128㎡，均价约2.2万元/㎡；

省府板块建发美的珺和府主力户型面积约143㎡，均价约2.94万元/㎡。

对比发现，城改万科观山隐秀可能会面临较为显著的外界分流压力，尤其是大户型房源更为明显。所以该盘主要适合地缘性刚改及改善群体。

4、任何楼盘都不会十全十美，都会有某些制约因素。但在当前环境下，选择财务稳定、物业优质的90分房企，远远好于选择60分房企。

NO.4丨肆

结语

当下，整个房地产市场正在进行重构，全国各地也不断出台保护购房者权益、满足合理购房需求的政策。

在此背景下，第一房新媒体、中安新闻楼市频道将积极配合安徽省房地产消费维权工作站，推动房地产相关领域的3.15监督工作，同时我们还会不断深挖市场真相，让广大购房者不踩雷！

广大网友有任何维权诉求，都可扫描文章底部海报上的二维码，向安徽省房地产消费维权工作站提交，工作站将通过对话开发商、政府、专家协调解决投诉问题，部分严重问题还将通过媒体曝光，与您共建理性市场。