又一家房产巨头倒下,负债超9000亿「房企债务达12822亿元」
记者/ 钟黛 编辑/ 陈晓平 谭璐
民营房企的好消息越来越多。
有投资人对《21CBR》记者表示，5月30日上午，“22新城控股MTN001”已正式完成发行，发行期限为2 1年，规模为10亿元，票面利率为6.5%。
该笔债券引入了信用风险缓释凭证（CRMW）作为信用保护。此前，已有龙湖、碧桂园、美的置业引入信用违约互换（CDS），成功发行债券。
旭辉方面也披露，已接到监管指导，将启用信用保护工具发行ABS和公司债，将依据审批流程决定先后发行顺序。
在五家房企的示范下，民营房企能否迎来融资春天？
外部信用背书
2021年第四季度以来，就房企融资以及地产销售的利好政策连续推出，且力度不断加大，只是受疫情等因素制约，当下新房销售仍较低迷。
房企发债的难点在于，地产行业流动性整体承压，以及房企信用风险事件频发，市场认购信心不足。
引入外部信用背书，成为房企发债的破局思路。
4月，数名知情人士曾对《21CBR》记者表示，旭辉、远洋等多家房企，计划重启发行美元债，引入浙商银行的备用信用证。
来源：旭辉官网
在这一模式下，如果债券发生违约，由开证行承担兑付责任，等于银行为该笔债劵提供信用担保。有债券投资人对《21CBR》表示，部分房企的发债单子，过不了浙商银行总行的风控。
公开信息显示，目前仅有远洋地产，于4月下旬发行2亿美元绿色债券，期限3年，票面利率为3.8%。
该笔债券引入了浙商银行的备用信用证，同时，远洋向浙商银行质押了其持有的远洋滨海大厦（深圳）部分股权。
5月下旬开始，相关机构急市场所急，入场支援，创设CRMW、CDS，为房企境内发债保驾护航。
投资人在认购债券的同时，可选择再花一笔钱购买上述信用保护工具，一旦发生违约事件，将按约定赔偿投资人损失。
就在5月27日下午，上交所为碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉发行潜在债券，专门安排路演。
《21CBR》记者在路演中了解到，上交所代表人未透露最新的政策动向，主要起牵头作用，让五家房企“亮家底”，展示自身的业务与财务情况，与投资机构加强沟通。
特殊增信措施
在境内债发行方面，民营房企启用了特殊的增信措施，引入CDS和CRMW作为信用保护工具。
CDS和CRMW由投资人按照约定标准和方式，向信用保护凭证的创设机构定期支付一定比例的信用保护费；创设机构就约定标的为投资人提供信用风险保护。
一旦发生违约事件，创设机构要按约定赔偿投资人损失。
两者区别在于，CDS的违约事件触发主要针对融资实体，即发行人；CRMW针对的则是单一债项。
5月17日，龙湖发行“22信联1A”，规模为4亿元，票面利率为3.5%；20日，龙湖“22龙湖03”完成发行，规模为5亿元，票面利率为4%。
来源：视觉中国
5月24日，碧桂园“22碧地01”的发行工作结束，发行规模为5亿元，票面利率为4.5%；同一天，美的置业“22美置01”完成发行，规模为10亿元，票面利率为4.5%。
上述债券的信用保护工具均为CDS，由中证金融联合多家券商创设。中证金融由上海证券交易所、深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司共同发起设立。
新城控股“22新城控股MTN001”的信用保护工具则为CRMW，由“中债信用增进”和上海银行创设。
中债信用增进，由中国石油天然气集团公司、国网资产管理有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本经营管理中心、首钢总公司、北京万行中兴实业投资有限公司、中国银行间市场交易商协会等七方共同出资设立。
等待拐点到来
对于碧桂园、龙湖以及美的置业三家民企而言，原本的信用资质较佳，融资渠道畅通，财务情况良好。
还有更多的民营房企，期待获得宝贵的融资机会，缓解自身的流动性压力。
有投资人告诉《21CBR》记者，金科股份也曾经计划引入CDS发行新债券，规模约为20亿元左右，未找到足够的投资者。
金科股份人士曾对外表示，个别房企以信用保护工具成功发行债券，但是，金科股份尚未享受这些政策红利，推动新发债券有困难。
来源：金科股份
当下，部分地产公司的资金状况，依旧不容乐观。
YY评级指出，近日融侨、中南、金科、绿地陆续传来展期消息，尤其拥有国资股东的绿地，其美元债同样展期，对市场造成一定冲击。
未来，能否有更多的民营房企，通过信用保护工具发行债券？
“关键要看行业销售是否回暖、房企自身的流动性以及信用状况。”一位基金固收研究员对《21CBR》表示，“未来其他房企还有机会，只是预期名额不多，票息也会高些。”
“出台再多政策，给企业端输血再多，终究是外部支持，”IPG中国首席经济学家柏文喜也强调楼市回暖的重要性。
YY评级认为，从5月27日上交所组织路演的Q&A环节可以看出，各家投资人的关注重点为：销售回暖的拐点，到期兑付资金和后续融资的安排计划，预售资金监管的松动等。
全市场都在等待，等待销售回暖的拐点确定，等待各民企资金压力的实质性缓解。