在苏州有一类房子,无论牛市熊市,永远都是楼市的第一焦点,不愁卖——

倒挂盘

从2018年开始,倒挂一词开始流行,两个字的背后是“买到就赚XX万”的担保,无数购房者都为之抢破了头。

自此,买房看倒挂就成为了苏州楼市金科玉律。

2018年11月,园区三大神盘开盘,每个项目都吸引了数千名购房者的追逐,拥有小面积的苏州中心9号更是聚集了超过2200名购房者。

苏州中心9号排队认筹

往后的一年里,二手房价疯涨,新房市场频频出现摇号神盘,引发了一次又一次的“抢房热”。

时间飞逝,我们来看看那些曾经的热盘、神盘,收益率到底如何?

首先,我们选取从2018年下半年到2019年这段时间内开盘,并且在链家上已经挂牌的项目。

由于房源之间面积、单价有差别,我们把当前挂牌均价和项目最后一次领证均价作为参考,计算出收益率,保证相对公平。

曾经的大热盘们:

注:收益率为毛利,不计算持有成本

第一感受就是:买房真赚钱。

50%的收益率,如果两年前用150万购入价值500万的房子,两年后以750万出手,就是足足赚了250万,算上三成的杠杆就是267%的超高回报!

显然,买房依然还是过去两年苏州普通人最赚钱的投资手段。

分区域来看:

园区

园区整体回报率超高,基本都达到了50%以上,从唐宁府到苏州中心,从月亮湾到白塘壹号,个顶个都是神盘,做为纯粹的改善项目,回报率占据了整个的榜单的头部位置,与“刚需回报率高”的认知有着很大的偏差。

说明园区的限价真的太狠了,价格与价值倒挂最为严重。

新区

虽然新区当下的热盘很多,但狮山的供应狂潮是从去年年底才开始,还没有交付的项目,上榜的有科技城金茂府,目前挂牌房源不多,但挂牌均价却高到4.4万,回报率33.8%左右,另一个热盘是通安的刚需大盘嘉誉山,每次开盘加推都卖得非常好,目前的挂牌价2.2万,回报率20.4%。

姑苏区

姑苏区的新盘不多,大热盘主要集中在劳动路板块。

该板块是苏州著名的摇号区,这两年有三个项目,目前公园世纪、天赋已有挂牌,区域新房在售时普遍倒挂1W ,加上产品、配套、古城高层的稀缺性等优势,当前回报率高达40-50% 。

吴中

吴中区的热盘回报率都非常高,全部在40%以上。这些项目都是各自板块的限价神盘,包含3个“1”字头,价格比同区域新房低5000-10000不等。

大幅度的限价和倒挂保证了可观的回报率,也诞生了不少低超低中签率。

链接:

售罄!刚刚神盘南山维拉全清盘!甪直告别“1”字头,全面奔向2万 .......

全部售罄!中签率0.39!天地源拾锦香刚刚开盘!后续还有房源(内附户型图)!

相城

相城的热盘主要是两个老盘,拿地时间都超过了7年,因此价格也被牢牢限死,比板块内的在售新房低很多。两个项目皆包含90平以下的小面积,几乎是去年各自板块内200万以内的唯一新房。

其中,高铁新城的环秀湖花园限价1.6W,当前的回报率达到了惊人的60%。

吴江

在这张表单中,回报率最高的楼盘位于吴江太湖新城——苏州湾天铂。前年项目最后一批房源入市,限价1.8W,成为板块内最后“1”字头,此后新房价格直接拉到了2.7W,因此,苏州湾天铂的回报率高达64%。

吴江城南的回报率中规中矩,两大热盘九里和富仕居都在35%左右。而去年大热的刚需板块运东,苏州ONE的回报率仅为16%。

核心稳、刚需保本

综合苏州过去两年各板块的收益情况,核心区域的新房收益是最高的,大幅度的限价保证了收益。

而低总价的刚需板块,收益率普遍不高,在20%左右,如果加上持有成本以及挂牌价虚高的部分,只能做到保本。

除了已经挂牌出让的项目,我们还列出了一些尚未进入二手房市场的项目,也都是过去1年多里大火的楼盘。

主要涉及吴江的两个板块,运东和吴江太湖新城,重点说一下。

运东的项目占到了5个,去年上半年,运东是苏州楼市最火的刚需板块之一,几个项目入市都经历了摇号。

不过随着整个市场环境的转变以及度假区的崛起,运东板块的热度有所减弱,价格也都爬上了“2”字头,去年起势的甪直也面临了同样的情况,而且新房的价格更高,逼近刚改。

吴江太湖新城去年诞生了不少摇号神盘,其中大部分集中在城南板,且单价都是“1”字头。而今年的太湖新城已经完全进入了“3W”档的角逐,板块内扎堆了近17个在售的楼盘。

大量新盘的挤压加上持续不断的供地,太湖新城的倒挂已经被抹平,再出现摇号的可能性不大。

2018年下半年到2019年上半年,苏州楼市迎来了一波热潮,带动了很多板块的热度,因此也诞生了一批神盘。

而今年的苏州楼市,限价和调控不松,各板块新房大量供应,二手房现陷入冰封,开始降价。

竞品变多,倒挂幅度变小,除狮山、奥体的部分楼盘外,其余板块的买房收益不再肉眼可见,市场回归理性,刚需自住、改善置换逐渐成为苏州楼市的主旋律。

随着各板块倒挂项目的清盘,拥有超高回报率的新房机会将越来越少。

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