保障房企业债「资金链困难的房企」

发现这届房企，真的很难。

7月3日，融信（福建）投资集团公告称，拟7月4日就“19融信01”、“19融信02”展期一年方案召开持有人会议。

据了解，如果持有人会议通过，融信中国上述债券将展期一年。根据2023年到期的19融信01，本金为10亿元人民币，以及2024年到期的19融信02，本金为11.5亿元人民币。

如经债券持有人会议通过，本期债券全部债券持有人的本金兑付时间调整为自2022年7月3日起的12个月内，自本议案表决通过后在兑付日调整期间的2023年4月3日、2023年5月3日、2023年6月3日、2023年7月3日分别兑付5%、5%、5%、85%本金。

同时，发行人分别对两只债券增加了以下增信措施：发行人子公司上海岚町房地产开发有限公司以其持有的天津融町房地产开发有限公司18.28%、21.02%股权提供质押担保、发行人子公司郑州融筑房地产开发有限公司以其持有的河南省鼎鑫源置业有限公司17.06%、19.62%股权提供质押担保。

有几位熟悉的投资人跟怼君说，融信危险。

2022年，进入民营房企偿债高峰期，展期是民企目前在融资和现金流两难局面中不得不做的选择，谁都不想躺平，但不得不说，也许这是现在对购房者和房地产生态链从业者的一种“安全阀机制”。

实际上，从去年下半年开始，超过20家百强民企纷纷陷入流动性风险和债务逾期，头部房企一一倒下，能够坚持到今时今日还没违约和风险的民营企业，一方面是少之又少，另一方面可以说是难能可贵。

不过，违约、展期和彻底“暴雷”，怼君认为还是要剥开来一个一个看，以上这些区别还是挺大的，其实在今年上半年，融信还一直坚持还债，企业信用保持不错。

至2021年底，融信回购资金数额居行业前列。其中，2021年8月、11月及12月的到期债券是公司提前主动偿还。此举击破了市场对融信“无法履约”的质疑，更大程度上提振了市场信心。今年以来，公司分别偿还于2月到期的2亿美元优先票据，于3月到期的5亿美元优先票据，以及境内超过23亿人民币的购房尾款ABS。

4月27日融信再度提前偿还7.26亿ABS，完成了上半年所有债务兑付。

而在申请展期以前，融信还在寻找各种办法做债券转让或兑付。

还比如资产出清，2月18日，融信中国（03301.HK）发布公告，以4.21亿元的代价出售所持合营公司宁波海亮房地产投资有限公司（以下简称“宁波海亮”）55%的股权。

消息人士称，据了解，自6月中旬以来，融信一直在寻求债券持有人的支持，希望大额持有人，包括一家中国四大银行和两家国有信托公司，仅回售手上持有的15%的债券。以避免因为资金有缺口对这两只债券做正式展期。然而，大多数持有人最后还是决定行使回售权。

融信此前希望从受限的监管账户中提取预售资金兑付债券的努力也没有成功。

至少从上述企业行为，我们还是可以认为融信是一家对待债务非常积极的企业。

甚至据非官方消息，欧老板自己还拿出资金来偿还了一些债务。

2021年，融信主动把握融资窗口，多次发行境内外债券，平均融资成本进一步降至6.36%，财务成本控制还是非常好的。当然，拿到的钱毕竟是要用于企业经营中，这几年哪家开发商不是在规模上“争先恐后”？曾经的规模房企，如今大多面临流动性风险。像老百姓买了房子，办了贷款，突然失业了，此时流动性产生危机了。

对于现在很多民营开发商来说，和失业的平头百姓没啥区别，先填饱肚子，还是先还房贷，就像先保交付，还是先清债务？答案，优先级，清清楚楚。

融信中国2021-2017部分财报数据

我们看看融信中国今年财报的财务风险，其中流动比率，就是流动资产/流动负债，虽然2021年流动比率有所下降，但也大于1，就说明公司流动资产是完全可以解决当下债务问题的，再直白点，融信资可抵债。

来看看其他平台对融信的报道：

自2019年起，融信便开始主动降负债，通过放慢拿地节奏实现债务结构的优化。同时，公司的融资渠道也仅为开发贷、美元债和小公募，融资成本不断降低。正因于此，融信也是首批实现“三道红线”绿档的民营房企。

年报显示，2021年融信有息借款余额为人民币568亿元，净负债比率进一步优化为66%，扣除预收帐款后的资产负债率为66%，现金和银行结余220.55亿元，财务状况还算正常。

老欧如果现在摆烂，他可能有几辈子花不完的钱，承受道德上谴责，一堆律师团出面陪着业主、债主打官司。但他或许是内心有点英雄主义，或许也在等待行业流动性的反弹，至少在行业销售规模普遍下滑50%的今天，把债务还着还着只剩接近50%的负债率，有没有偿债能力，债主们应该一目了然。

当然，融信下半年毫不轻松，债券兑付高峰来临，总兑付金额超100亿。

近日也有网络传闻陆续出现，融信傲世邸、融信海纳等盘已停工数月，也有传业主聚集、供应商到融信总部维权。当然，这次债务违约原因官方可以归纳是融信中国位于上海的三处楼盘，受疫情影响销售延迟，资金回笼不及预期。但业主们肯定不买账，除非，你好好开工。

债市、交付，两头都要钱。欠债还钱，卖房交楼，都是天经地义。

现在的许多地产企业手上只有一个盖子，但面前有两个杯子（还债和交付），怼君认为只有盖了交付这只杯子，才能彻底解决流通性问题，如果把唯一的盖子满足了债务这只杯子，那公司的至暗时刻才真正开始。

和许多华南、华东的房企负责人交流后，怼君发现，这种总部围人、销售中心围业主的情况，似乎已经是还坚持还债的民企面对的“常态”。如果这种情况继续恶化，施工单位、供应商不作为不干活，不但房子交付不了，企业正常经营都无法进行下去，将进一步影响融信的资金回笼，离解决问题更加遥远，而且房子关系到多少家庭的国计民生，影响的是社会安定，反面案例，大家参考下近日泰禾交付引发的“血案”。

所以，在预售资金监管仍未放松的情况下，房企能选择的优先顺序，一定是保交付，安民生，这也有利于监管资金顺利解套，更是房地产企业回归健康的唯一选择。其次是员工和供应商利益，第三是债权人的权益兑现，如果现金流不足的情况下，在得到债权人和业主理解的情况下，先解决交付问题，买房人和债权人的权益才能够双重保障。

实际上，所谓债务展期指的是借款人不能及时偿还利息，通过延长、续借等方式延迟归还，跟失信逾期还很不一样，本质上是用合理的手段获得债权人的支持，债权人受法律保护，给予一段喘息时间，给资质还算有保障的公司，一点解决问题的时间，或许这就是我们希望看到的共赢结果。

我们简单看看融信中国的土地资产，2021年，融信新增土地项目42个，新增土地储备457万平方米。截至2021年12月31日，融信中国在全国共有283个项目，总土储约2870万平方米。其中，长三角地区土储占比45%，比如在上海与万科合作的中兴路壹号、保利合作的天汇世纪玺、在虹桥的海纳印象项目，比如杭州傲世邸不是“网红盘”就是核心项目，在交付得到保障的情况下，销售和资产出售的确定性颇高，销售回款、监管资金和按揭放款完全能缓解融信家的流动性压力。

6月1日起，上海开始全面复工复产，乐居财经等平台都有关于上海项目全面复工复产的消息，位于上海奉贤的海月四季、闵行世纪古美、以及嘉定海纳印象三个项目都在严格细致的防疫措施下均运转正常。怼君真心希望，随着摘星后疫情形势好转，融信可以好好“活过来”，展期的成功，就意味着交付顾虑得到基本解决，或许会出现峰回路转的一幕。

近期，郁亮在股东大会发言，表现出少有的乐观，认为短期内市场已经触底，并向行业传递信心。

“短期来看市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程。预计6月销售会出现明显的环比上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。”郁亮在6月28日的股东大会上分享自己对行业形势的看法。

克尔瑞数据显示，6月，在规模房企冲刺半年度业绩的积极推盘下，市场供求有所放量，成交略有复苏。重点 30 城 6月供应面积环比增长 50%，成交面积环比增长 31%，同比跌幅皆收窄。TOP100 房企单月业绩规模也环比显著增长 61.2%，虽然上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在 50.3% 的较高水平。

郁亮表示，进入6月之后，市场进一步好转，一方面是因为近期相关政策的出台正在带来积极影响，另一方面因疫情而延迟的需求释放带来回补，此外还有5月基数较低及季节性因素。

加上上半年，财政部和央行还有各地政府在融资和限购宽松都给予了相应的政策，确保房地产行业的健康稳健发展，相信下半年尤其第三季度，不会再进一步冰封市场。

当然，融信的债务展期窗口能否给项目交付和销售一点缓冲期，这需要企业天时地利人和，怼君只是想给投资者和业主，一些客观理性看待展期的参考，不要过分恐慌和焦虑，毕竟民营企业的营商环境和投融资困境还没有完全的“解冻”，对于融信的债务情况，我们也将会实时跟进。