美股上演过山车巴菲特拉加德们这样建议投资者「炒股怎样避免坐过山车」

来源：WEEX一起交易

美股“过山车”坐怕了？是时候考虑一下这个能让你“夜夜安睡”的资产了

对于大洋彼岸的美股投资者而言，睡个好觉简直是一种奢望。做梦都能梦到发推特的特朗普，还不如起来看看盘，投资体验实在太差了。

福布斯专栏作家&《真实的特朗普》作者Brad Thomas给担心美股大跌的投资者推荐了兼具收益和安全性的房产投资基金（REITs）作为美股的替代品，并推荐了他最看好的十个“安睡”标的。

以下是Thomas推荐的2019年美股Reits投资组合，图中的颜色表示这支基金与公允价值的差价。

（2019美股Reits投资组合推荐，来源：Brad Thomas）

在Thomas看来，投资Reits最重要的还是安全性和增值潜力，其中核心的考察指标还是美股营运现金流（FFO/Share）的增长情况，虽然有一些基金的增长预测并不吸引人，Thomas会在后续的文章中按照增长率由低到高的顺序挨个解释为什么这些Reits会是能让人“睡个安稳觉”的投资。

（2019美股Reits投资组合FFO/Share增长情况，来源：Brad Thomas）

1#Ventas， Inc．（VTR）

Ventas是一个医疗健康产业房产基金，在美国、加拿大和英国拥有1200座健康护理中心。在今年三季度的电话会议上，CEO Debra Cafaro表示对于近期养老场所需求增长备受鼓舞，在经历了五年的低谷之后，2018年三季度的看护机构入住率和需求都创下了同比纪录。

Thomas认为，如果市场对于养老的需求持续增长，目前的供给平衡将会被打破。这也是为什么Ventas的资产价值一直被市场给予较高估值，他们的养老资产组合堪称世界第一。

同时，Ventas的资产负债表也相当健康，手头还有接近30亿美元的流动资金可供使用，未来还有评级上升（BBB 至A-）的预期。2018年Ventas已经连续三次上调了年度稀释每股FFO预期，目前维持在4.03-4.07美元。

（Ventas基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

2# Kimco Realty （KIM）

Kimco Realty是一个购物中心房产基金，考虑到过去五年的转型，现在的价格可以说是“贼便宜”。2010年的时候Kimco Realty在全美各地拥有816处地产，到了2018年资产组合已经基本集中在了全美前20的房产市场中的450处地产，拥有7800万平方英尺的可出租面积。未来五年内目标市场预计新增人口630万人。

Kimco的风险控制方法是专注欣欣向荣的零售业态，56%的租户来自第三产业，其中还有39%是全渠道零售商，大约75%的基本租金来自于食品杂货零售中心。Kimco的核心策略是在位置最好的地区中拥有档次最高的零售市场。

Kimco目前有接近8亿美元正在进行中的再开发项目，大约能额外带来每年5000万美元的经营净收入。其中最著名的有和加拿大养老年金投资计划共同开发的多用途五角大楼中心物业，就在亚马逊新总部的对面。这个项目已经获批在后续的阶段中开发居住、零售、办公和旅馆区域。

Thomas指出Kimco的加权平均债务偿还时间高达10.2年，是房产基金里最长的之一，同时Kimco还有接近20亿美元的循环借贷额度可供使用。除此之外Kimko还拥有私营零售商Albertsons 9.74%的股权，这家公司预计在2019年自由现金流能达到10亿美元且有可能进行IPO，届时基金持有股份的估值预计将达到5亿美元。

考虑到Kimco的价格较公司近四年平均价格/FFO有较大的折价，显示了过去四年这支Reits的确不受市场欢迎。但随着2019年和2020年FFO的反弹，反倒能提供更加安全的收益。

（Kimco基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

3#W.P． Carey （WPC）

Thomas表示，W.P． Carey在房产租赁行业已经干了45年，是规模最大的净租赁供应商之一，在MSCI美国Reits指数入选的25支基金中排名第一。WPC的资产主要是价值170亿美元的1186处关键地区商业地产，面积总计1.33亿平方英尺。

WPC的资产组合主要包含了有长期租约的高档工业用地、仓库、办公室和零售商场。资产分布大都位于美国，北欧和西欧的资产大约占到30%。总而言之，这个基金的投资组合的租户行业、租约长短、资产类别和地域堪称分散投资的优秀案例。

WPC近期完成了对于另一家非公开发行Reit价值59亿美元的并购，资产质量和资产分散度间接得到提升。该公司近期提升了它的分红，从股价/调整后FFO来看目前的价格仍有一定吸引力。

（W.P． Carey基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

4# Tanger Outlets （SKT）

这家坐落于北卡格林斯博罗的基金主营业务是高档零售业，在22个州以及加拿大持有（或占有大部分股权）44座高级奥特莱斯。地产面积达到1530万平方英尺，租户来自于530个品牌的3100家门店。Tanger经营奥特莱斯已经有37年的历史，目前每年商场人流量超过1.89亿。

相比于传统商场Reits，Thomas更加看好Tanger的原因首先是奥特莱斯并不是全封闭设施，所以房屋占用成本要远低于商场。其次，奥特莱斯并不包含百货商店，意味着在改造/更换租户的时候需要的资本更少。一般而言当一家百货公司搬走之后，出租方大约需要花费2000万美元的改造费用来重新设计这个空间。在封闭式商场里这个成本可能会高达5000万美元。当然，大型商场的租金自然也会比奥特莱斯高。

所以对于奥特莱斯而言，资本投入更容易预测，叠加更加优惠的租金和特殊的业态都是Tanger具有的优势。

Tanger的资产负债表同样表现稳健。公司必须保有适当的资产作为空闲商铺装修和整体维护费用，在这方面Tanger有着非常严格的纪律：超过94%的资产没有被抵押或者有尚未清偿的按揭贷款，意味着公司有着非常好的灵活性和流动性。

同时，Tanger在奥特莱斯领域专业的积累也成为了公司的护城河。虽然有一些竞争者的资产中也有奥特莱斯甚至是与Tanger合伙持有的资产，但Tanger对于这个行业的专注是吸引Thomas的原因。

（Tanger基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

5#American Campus （ACC）

顾名思义，ACC是全美最大的高质量学生公寓社区的拥有者，同时负责社区的管理和开发。整个公司的业务高度整合、完全自主地进行管理和运营。设计、建造和运营学生社区是他们的强项。

截至2018年三季度末，该公司一共拥有168幢学生公寓，总共能提供10万3500个床位（包含自营和第三方管理）。ACC总共管理的学生公寓一共有202幢，提供13万1900个床位。

在2017年表现不佳之后（-14%），2018年至今保持了强劲的反弹。而且在美国市场上另一支校园房产基金EDR被私营企业Greystar作价46亿美元收购之后，ACC成为了唯一一支公开发行的校园房产基金。

今年三季度，ACC管理房产的入住率达到了97%，较去年同期提升了1.6个百分点。同样在今年12月初，ACC还中标了总价6.3亿美元的迪士尼乐园见习项目的居住社区，作为开发商和权力持有人，ACC与迪士尼签订了75年的租约。

Thomas认为，校园房产板块的增长率与大学录取率有着直接的关系。2009年到2020年间大学录取率提高了大约13%，2300万名学生支撑起了整个行业的强劲需求。Thomas认为ACC未来两年里ACC有着稳健的分红增长和美股营运资金的提升，本身的特的概念也很适合作为分散投资的标的。

（ACC基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

6#Public Storage （PSA）

Public Storage在1972年建立了第一个自助存储空间，到今天业务范围已经拓展到了全美和欧洲。为各类公司提供了接近1420万英尺的可租空间。PSA的运营规模使得其能够将成本控制在低位，人工工资和福利和维护费用等都因为职能中心化得以降低。

对于自营仓储服务来说，2008年次贷危机之后的用户以及就业岗位减少是最主要的利空因素。2016年PSA的利润达到近6年新低5.8%，2017年更是跌至3%。近三年大幅增加的新增建设项目也是原因之一。

PSA的财务状况非常稳定，相对于市值和经营性现金流而言相对较低的杠杆。同时评级机构给予PSA的评价也是在所有Reits中最高一档的。这家公司的优先级债券获得标普A级和穆迪A2级评价。另外Public Storage这个品牌也是美国仓储行业中赫赫有名的品牌，在全美38个州的主要市场都有业务。

（PSA基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

7# Physicians Realty Trust （DOC）

Physicians Realty Trust是一家专注于实验室和医疗地产的公司。2013年刚上市的时候资产一共只有1.24亿美元，到了2018年三季度时资产估值已达43亿美元，在30个州拥有250处涉及医疗保健的资产。公司资产面积达1350万平方英尺，其中96%已经出租，平均租约还剩余8年。

另外值得一提的是，DOC 90%的资产要么在大学医院附近，或者临近其他健康卫生设施。同时DOC排名前十的租客中有八家都达到了投资级别的评级。

考虑到DOC强劲的运营基础，房租的涨幅也要强于其他办公场所Reits以及高质量的租客，在Thomas看来，目前他们的价格明显被低估了。同时考虑到医疗本身就是刚需，叠加高龄人口数量和消费额的大幅增长，DOC的专业团队有望保持公司的稳定成长。

（DOC基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

8# STAG Industrial （STAG）

STAG Industrial的全称是“单一租户收购集团”，主要的营业范围为工业地产。过去几年里面由于投资模型和管理团队的优秀发挥，提供了稳定的分红和增长。

自从上市以来，STAG的资产已经从105幢楼上升到全美37个州的381幢楼。STAG的资产一般是独栋建筑，占地面积平均为21万5000平方英尺，这一指标在全美工业Reits中排名第二。

同时STAG的资产负债表表现也愈加稳健，2018年三季度负债/息税前利润仅为5.1倍，同时在2020年9月之前也没有需要偿还的利润。

（STAG基本情况一览，来源：Brad Thomas，Fast Graphs）

9#Simon Property Group （SPG）

SPG持有、开发并管理购物、餐饮和娱乐综合设施。到2018年三季度，SPG在美国的37个州和波多黎各一共拥有207处商业设施。除此之外，SPG在日本、韩国、加拿大、马来西亚和墨西哥也拥有奥特莱斯的股份。同时基金还持有包括Klépierre SA在内的股票。所以整个基金投资标的整体处于较为良好的分散状态。

目前SPG的资产总额大约为70亿美元，作为商场Reit中唯一一个拿到A（标普）和A2（穆迪）评级的公司，SPG有着更好的流动性来创造更多的利润。同时SPG也有着非常好的分红增长率，上季度公司宣布分红2美金，较上年增加11%，同时十月底SPG也宣布将FFO目标从11.9-12.02美元上调至12.09-12.13美元。